Efter en dejlig sommerferie, hvor én af ugerne blev brugt i sommerhus, er drømmen om eget sommerhus kommet til. Med parcelhus, to små børn og to biler, er udgifterne dog i den høj ende lige nu. Timingen skal være der, og det samme skal økonomien. Udlejning vil helt klart gøre casen nemmere.
I nærværende indlæg, vil jeg undersøge mulighederne og overvejelserne bag investering i et sommerhus til udlejning.
Sommerhusudlejning kan absolut være en rigtig fornuftig investering, eller om ikke andet et fint supplement, til de mange udgifter der følger med, når man ejer et sommerhus. Især ejendomsskat ejendomsværdiskat, vedligeholdelse og udgifter til finansiering kan være tunge poster.
Hvordan kommer man i gang?
Skridt nummer ét, må være at finde det rigtige sommerhus. Der kan være mange faktorer der spiller ind her, men som udgangspunkt skal det fremstå pænt og velholdt. Der skal være sovepladser nok til, at det er attraktivt for flest mulige lejere. Wifi er formentlig et krav i dag for de fleste. For ikke at tale om beliggenheden, som med stor sandsynlighed har mest at sige, i forhold til hvor meget man kan forvente i lejeindtægt.
Når sommerhuset er fundet, skal finansieringen på plads. Hvor man kan finansiere 80 % af et helårshus med realkreditlån, kan man maksimalt finansiere 75 % af handelsprisen på et sommerhus, og ofte kun 60 %, hvis man ønsker afdragsfrihed, såfremt der er plads i økonomien til det. Forstået på den måde, at gearing og rådighedsbeløb skal være på et tilpas niveau, før end banken vil godkende afdragsfrihed.
Uanset, så skal man have flere penge op af lommen, hvis man vil undgå de dyre banklån – og det vil man jo helst.
Udlejning
Når sommerhuset er fundet og finansieringen på plads, skal der vælges et udlejningsbureau. Man kan godt selv stå for den salgs, men det vil alt andet lige være en tidskrævende affære.
Bevares, udlejningsbureauer ved godt hvad de vil have for deres service, men det tænker jeg også er fair nok, da de nu engang yder et stykke arbejde. Typisk beholder et bureau et sted mellem 25 og 40 % af lejeindtægten, og måske beholder de endda også procenter af elforbruget. Til gengæld sørger de også for, at finde lejere til huset, at udlevere nøgler, rengøre og tjekke huset efter. Ja de indberetter sågar din lejeindtægt til SKAT, så det behøver du heller ikke tænke på. Når man lader bureauet håndtere udlejningen, får man et forhøjet fradrag som i 2023 udgør 44.500 kr.
Efter bundfradraget er de næste 40 % også skattefri. Det er ganske gunstigt.
Man må udleje sit sommerhus i helt op til 41 uger om året, hvis man ønsker det. Det er muligt, at man også gerne selv vil have glæde af det fra tid til anden, og her skal man så gøre op med sig selv, om man selv vil have de gode uger, hvor prisen på udlejning er højest, eller om man kan nøjes med nogle knap så populære uger.
Et regneeksempel for et sommerhus til udlejning, kunne se således ud, hvor vi for nemhedens skyld regner med en lejeindtægt på 100.000 kr.
| Lejeindtægt | 100.000 kr. |
| – Udgift til bureau, 25 % | 25.000 kr. |
| Indtægt før skat = | 75.000 kr. |
| – Bundfradrag 44.500 (2023) = | 30.500 kr. |
| – 40 % skattefri = | 18.300 kr. |
| 38 % beskatning af 18.300 kr. = | 6.954 kr. |
Reelt set har vi en skattefri indtægt på (75.000 kr. – 6.954 kr.) = 68.046 kr.
Det er sådan set slet ikke så dårligt. Der er plads nok til at betale en del udgifter.
Økonomiske fordele
Idéen er at købe et sommerhus til udlejning, som familien kan bruge, men samtidig tjene lidt lejeindtægt på, til at betale de løbende udgifter og den løbende renovering.
Foruden lejeindtægten og fradraget, er der forhåbentlig en gevinst i form af prisstigning over tid. I 3. kvartal 2022, blev sommerhuse herhjemme solgt til den højeste kvadratmeterpris nogensinde. Det vil alt andet lige sige, at priserne gennem tiden har bevæget sig overvejende opad. Det er ingen garanti for, at de bliver ved med det, det har vi set så tit, men som langsigtet investering, må man forvente (okay, håbe) at et sommerhus stiger over tid. Ved et salg, er en evt. gevinst typisk skattefri.
Erstatter turen i sommerhus en anden dyrere ferie, vil der også være et økonomisk incitament her.
Cash flow positiv
Cash flow = Indtægter – driftsomkostninger
Man må ikke forvente at kunne købe et sommerhus, og få et månedligt overskud på kontoen fra dag 1. Med mindre man selvfølgelig køber sommerhuset kontant, men det er nu nok de færreste der har den mulighed.
For at casen bliver cash flow positiv, skal Indtægterne fra udlejning overstige både de løbende udgifter, og dermed også udgifter til finansieringen, herunder afdrag, som jo ikke som sådan er en udgift, men dog stadig er penge der forlader kontoen. Køber man et tilpas billigt sommerhus, og finansierer man det alene med realkreditlån, evt. uden afdrag, så er det dog ikke umuligt.
Ikke fordi at et positivt cash flow i sig selv er målet, men jo færre penge der skal op af lommen hver måned, jo sjovere en investering, alt andet lige.
Her handler det enkelt nok om, at maksimere indtægten og minimere udgifterne.
Udfordringer
Det er ikke kun en dans på roser at udleje sit sommerhus. Der kan naturligvis også opstå udfordringer.
Den største udfordring for de fleste, er nok de mange regler der er på området. Her kan et bureau være en fantastisk hjælp, da de kender dem alle.
Ejendomsmarkedet har vi før set falde fra hinanden, hvilket altid er en risiko når man investerer i fast ejendom.
Stigende renter kan være med til at lægge en dæmper på handlen med sommerhuse, og gør finansieringen dyrere, hvorfor priserne på sommerhuse kan blive presset, såfremt renterne stiger.
Corona fik priserne på sommerhuse til at eksplodere, og samtidig eksploderede efterspørgslen efter at leje sommerhuse. Man kunne forestille sig et lignende scenarie, eller med omvendt fortegn, hvor folk af en eller anden grund spærrer sig inde derhjemme, og sommerhuse derfor bliver mindre attraktivt. Besvares, det er nok ikke det mest sandsynlige scenarie, men man må tage sine forbehold.
Konklusion
Investering i et sommerhus til udlejning, kan være en rigtig god mulighed, for at opnå en økonomisk gevinst, og nyde det at have sin egen feriebolig. På trods af eventuelle udfordringer, kan man med god forberedelse og omhyggelig vedligeholdelse, maksimere sit afkast af sin investering.
Det er helt klart noget vi i Finansgåsens lille hjem, vil spekulere mere over. Som nævnt indledningsvis, skal timingen være bedre end den er nu, med små børn og høje udgifter.
Tak fordi du læste med. Jeg håber du blev klogere. Du er velkommen til at kommentere nedenfor.
Har du overvejet en ferielejlighed i udlandet fremfor et sommerhus? Visse steder i udlandet kan du finansiere et køb på samme vilkår som et sommerhus i Danmark (danske realkreditlån osv). Personligt kunne jeg rigtigt godt tænke mig en lækker ferielejlighed i Spanien, beliggende tæt på strand og golfbaner. Det giver et rigtigt stort marked for udlejning året rundt, hvor et sommerhus o Danmark nok kan være en smule svært at leje ud i de mest triste måneder på året.
Hej Lasse
Det har jeg ikke overvejet nej, men det lyder slet ikke som nogen dum idé 🙂
Tusind tak for dit input, det vil jeg helt sikkert overveje.