Mine forældre overvejer sælge vores barndomshjem, for at flytte i noget mindre. Vi er ved at undersøge mulighederne for, om jeg skal (og kan) købe noget og leje til dem. I dette indlæg vil jeg undersøge mulighederne, og hvilke fordele og ulemper der er i forbindelse med et omvendt forældrekøb.
Hvad er et omvendt forældrekøb?
Ved et omvendt forældrekøb, sælger mine forældre deres nuværende bolig til mig, og så lejer jeg den ud til dem.
Alternativt sælger mine forældre deres nuværende bolig til tredjemand, og så køber jeg et nyt hus/rækkehus/ejerlejlighed, og udlejer det til dem.
Hvilke fordele er der for mig? 👍
Mine forældre bor i en mindre by, hvorfor deres hus koster under gennemsnittet i Danmark, som jeg synes at have læst, er i omegnen af 2,5 mio. kr. I dette tilfælde taler vi nærmere 1,5 mio. kr. Det vil kunne finansieres uden at det behøver at koste en formue.
Mine forældre kan få lov at overdrage huset til mig, 15 % under den offentlige vurdering, som typisk er væsentligt under markedsprisen. På den måde kan de skattefrit overdrage en stor sum penge, uden at skulle betale arveafgift. Den eneste udfordring i mit tilfælde er, at jeg ikke er enebarn, hvorfor min søster formentlig vil synes mindre godt om den finte. 😅
Skal vi gå videre med idéen om, at jeg køber mit barndomshjem som de fortsat bor i, så skal huset altså købes til markedsværdi.
Den største fordel bliver derfor primært, at jeg bliver eksponeret yderligere mod fast ejendom, som historisk har vist sig som en fornuftig investering. Gælden vil bliver afviklet mens mine forældre bor der, og friværdien vil derfor (alt andet lige) stige over tid.
Hvilke fordele er der for mine forældre? 💰
Den største fordel for mine forældre er, at de fremadrettet ikke længere vil være boligejere, men i stedet blot være lejere.
Dette giver dem muligheden, for at modtage boligsikring, på op til 4.280 kr. (2022) pr. måned. Som boligejer og pensionist, vil støttemulighederne fra det offentlige nemlig være stærkt begrænsede. Størrelsen på boligsikring afhænger blandet andet af, hvor høj deres indkomst er som pensionister, størrelsen på boligen, og hvor høj huslejen bliver.
Desuden vil de – igen, afhængig af indtægt og formue – have mulighed for at søge blandt andet helbredstillæg, varmetillæg og ældrecheck.
Hvilke udfordringer kan der være? 👎
At boligen købes til en forholdsvis lav pris, vil være en fordel, da driften formentlig vil kunne lave et årligt skattemæssigt overskud. Udfordringen er dog, at på grund af afdrag på gælden, vil der med al sandsynlighed være et likviditetsmæssigt underskud. Det vil altså sige, at der skal betales skat, fordi huslejen helst skulle kunne dække de månedlige omkostninger, men afdraget skal også betales, hvorfor jeg selv skal have penge op af lommen. Det påvirker altså mit cash-flow negativt, og det skal der være plads til, i min nuværende økonomi.
Huslejen kan man heller ikke selv bestemme. Den skal fastsættes som en markedsleje. Jeg må altså ikke tilbyde mine forældre, at de kan bo der gratis. Det vil SKAT se som en gave, og så skal det reelt set beskattes.
Som i enhver anden handel med fast ejendom, er stigende renter og/eller arbejdsløshed altid en risiko man skal overveje.
Likviditetsregnskab
Skulle jeg købe og udleje mine forældres hus, kunne regnskabet se nogenlunde således ud:
| Indtægter og udgifter | Beløb i kr. |
| Lejeindtægt | 86.000 |
| Driftsudgifter | -20.000 |
| Ydelse på lån | -61.250 |
| Likviditetsresultat før skat | 4.500 |
| Skat af overskud | 26.400 |
| Likviditetsresultat efter skat | 21.900 |
| Likviditetsmæssigt underskud pr. måned | 1.825 |
| Afdrag (opsparing) pr. måned | 1.854 |
Ovenstående case vil være meget tæt på at gå i 0, men jeg skal stadig finde 1.825 kr. hver måned til afdrag.
Forudsætningen er, at jeg kommer med 20 % selv, og belåner ejendom med 80 % på et realkreditlån.
Men kunne man gøre det smartere og billigere?
Hvad med finansieringen? 💵
Hr. og Fru Finansgås sidder i vores nuværende hus, med en gearing eller gældsfaktor som det også hedder, omkring 3,5. Man må i banken typisk låne 3,5 til 5 gange sin årlige indtægt, afhængig af ens formueforhold. Det kan altså godt blive en udfordring, hvis vi ringer til bankdamen og spørger, om vi må låne 1,5 mio. kr. mere .. Men!
Mine forældre skylder ikke en krone i deres hus. Når – eller hvis – de sælger det, står de med en pose penge i hånden. De penge, vil de reelt kunne låne ud til mig. De vil faktisk kunne låne dem til mig, på et såkaldt gældsbrev. Altså et rente- og afdragsfrit familielån, reelt uden nogen frist for tilbagebetaling. Smart ikke?
På den måde, vil jeg kunne købe et hus, leje huset til dem, og opnå et likviditetsoverskud på udlejningen. Det likviditetsoverskud kan så bruges til at nedbringe gældsbrevet med. Havde min søster ikke været inde i billedet, ville mine forældre kunne overføre en skattefri gave, op til 69.500 kr. pr. forældre, som gældsbrevet ville kunne nedskrives med. Pas dog på med dette, og skriv ikke en passus i gældsbrevet om, at det blot nedskrives årligt med en gave. Det vil SKAT kunne underkende. Overfør i stedet et beløb, måske 65.000 kr., fra forælder til barn, og betal derefter af på gældsbrevet.
Konklusion
Det blev en længere smøre. Min overbevisning er, at mine forældre skal sælge deres nuværende bolig, låne mig et beløb til købet af en anden, og så lejer jeg denne ud til dem.
Det primære incitament skal naturligvis være, at jeg kan hjælpe mine forældre, som gennem hele mit liv har hjulpet mig.
Kaster du dig ud i noget lignende, vil jeg klart anbefale dig, at du starter hos en advokat. De kender reglerne indgående, og så kommer du ikke ud i udfordringer med SKAT.
Tak fordi du læste med så langt. Jeg håber du blev klogere på omvendt forældrekøb.
Skriv gerne en kommentar, hvis du har spørgsmål eller input til ovenstående. 😊